商圏調査シートの使い方｜昼間人口・通行量・競合密度をA4 1枚にまとめる手順

商圏調査シートとは｜A4 1枚で「この場所で売れるか」を考える道具

商圏調査シートとは、開業候補地のまわりに「どんな人が、何人いて、ライバルが何軒あるか」を1枚にまとめた紙のことです。難しい調査会社のレポートではありません。A4 1枚で十分です。

なぜ1枚にするのか。理由は3つあります。

物件は同時に2〜3件を比べることになる。1枚なら横に並べて比較できる
日本政策金融公庫などに事業計画書を出すとき、根拠として添付できる
「駅前だから大丈夫そう」という感覚を、数字に置き換えられる

この記事では、シートに書く項目を昼間人口・通行量・競合密度の3つにしぼります。初めて開業する方が自分で、しかも無料で調べられる範囲にそろえました。

まずシートの完成形を見る

先に、目指すゴールを見ておきましょう。埋めるのは次の欄だけです。

欄	書く内容	調べ方
① 候補地の住所・家賃	物件の場所と月額家賃	物件資料
② 商圏の範囲	徒歩◯分／車◯分	自分で決める
③ 夜間人口（住んでいる人）	商圏内の人口・世帯数	e-Stat（政府の統計サイト）
④ 昼間人口（昼にいる人）	商圏内の昼の人口	e-Stat
⑤ 通行量	物件前を1時間に通る人・車の数	自分で数える
⑥ 競合店舗数	商圏内の同業の数	地図アプリ
⑦ 競合1軒あたりの人口	④÷⑥	計算
⑧ 想定客数	1日に何人来ると考えるか	自分で仮定
⑨ 判断メモ	良い点・不安な点を3行	自分の言葉

⑨まで書けて、はじめて「調査」になります。①〜⑦だけだと数字を集めただけで終わりです。

ステップ1｜商圏の範囲を先に決める

商圏とは、お客さんが来てくれる範囲のことです。ここを先に決めないと、どこまでの人口を数えればいいのか決まりません。

範囲の決め方は「お客さんがどうやって来るか」で変えます。

来店手段	範囲の目安	向いている業種の例
徒歩	徒歩5〜10分	カフェ、テイクアウト、コンビニ
自転車	半径1〜2km	美容室、学習塾、クリニック
車	車で10〜15分	郊外型の飲食店、洗車場、整備工場
訪問（自分が行く）	車で30分程度	ハウスクリーニング、リフォーム

地方だと車移動が中心になるので、徒歩圏で考えると範囲が狭すぎて「人がいない」という結論になりがちです。自分のお店にどうやって来るのかを、先に1行で書いてから始めてください。

ステップ2｜昼間人口と夜間人口の両方を書く

ここが、初めての方がいちばん間違えやすいところです。

夜間人口＝そこに住んでいる人の数（国勢調査でいう「人口」）
昼間人口＝昼にそこにいる人の数（通勤・通学で来る人を足し、出ていく人を引いた数）

住宅街は夜間人口が多く昼間人口が少ない。オフィス街や工業団地はその逆になります。ランチ主体の飲食なら昼間人口、夕方以降の商売なら夜間人口を重く見ます。片方だけ見ると判断を外します。

調べ方は、政府の統計サイトe-Stat（イースタット） が基本です。国勢調査の「昼間人口」の項目から、市区町村単位、さらに細かい町丁目単位まで無料で見られます。数字は調査年によって変わるので、シートには必ず「◯年国勢調査」と出典を書き添えてください。事業計画書に使うときの信頼度が変わります。

自治体のサイトに「統計書」「まちづくり基礎資料」としてまとまっている場合もあり、そちらのほうが読みやすいこともあります。

事業計画・書類のイメージ

ステップ3｜通行量は自分で数える（15分×4回）

通行量のデータは、他人からは手に入りません。自分で立って数えるのが唯一の方法です。ただし1日中立つ必要はありません。

数え方の手順

物件の前に立つ（数える場所を毎回同じにする）
15分間、前を通った人（または車）を数える
その数を4倍して「1時間あたり」に直す
これを時間帯を変えて3〜4回、平日と土日の2日やる

シートには表で書きます。

曜日	時間帯	15分の実測	1時間換算
平日	8:00〜8:15
平日	12:00〜12:15
平日	18:00〜18:15
土日	12:00〜12:15

数えるときのコツを3つ。

通る人の様子もメモする。同じ100人でも、通勤で急ぐ100人と買い物客の100人では価値がまったく違います
雨の日と晴れの日は分ける。悪天候の日だけ数えて判断しない
車の場合は速度も見る。時速50kmで流れる道路沿いは、台数が多くても看板を見て曲がってはもらえません

ステップ4｜競合密度は「1軒あたりの人口」に直す

競合の数は、地図アプリで業種名を検索して、商圏の範囲内にある店を手で数えれば出せます。ここで大事なのは、軒数のまま書かないことです。

競合1軒あたりの人口＝商圏の人口 ÷ 競合店舗数

たとえば商圏人口が同じでも、競合が3軒なら1軒あたりの人口は多く、10軒なら少なくなります。この数字が小さいほど、お客さんの取り合いが激しいと読みます。物件Aと物件Bを比べるとき、この1つの数字があるだけで比較がとても楽になります。

ただし、多いこと自体は悪ではありません。ラーメン店が集まる街のように、集まっているから人が来る業種もあります。数字を出したうえで、「なぜここに多いのか」を1行書くところまでをセットにしてください。

ステップ5｜業態によって、重く見る欄は変わる

同じシートを使っても、どの欄を重く見るかは業態で変わります。

業態	いちばん重い欄	あまり効かない欄
路面の飲食・物販	通行量、昼間人口	遠方の人口
予約制サービス（塾・サロン）	商圏内の世帯数	通行量
訪問型サービス	移動30分圏の世帯数、道路事情	通行量、物件の目立ちやすさ

とくに訪問型は、通行量欄が空欄でも問題ありません。お客さんの家に行く仕事なので、店の前を何人通るかは売上に関係しないからです。代わりに「30分で回れる範囲に何世帯あるか」「1日に何件回れるか」を書きます。

参考までに、掲載ブランドの一例として訪問型の「お掃除のえる」（お掃除・お庭サービス）の本部公表値を挙げます。

項目	本部公表値
初期費用	105万円
加盟金	30万円（キャンペーン適用時／通常200万円）
ロイヤリティ	売上の25%
モデル月商	132万円
モデル手取り	月32万円（オーナー1名稼働のモデル）

※本部公表のモデルケースであり、収益を保証するものではありません。手取りは借入返済前・税引前の数値で、オーナー自身の人件費は別に確保する前提です。金額や条件は時期により変動するため、最新情報は必ず公式サイトおよび本部資料で確認してください。→ ブランド詳細

このように店舗を構えない業態では、初期費用の中身も「内装・保証金」ではなく「加盟金・機材」中心になります。商圏調査シートの欄は、業態に合わせて自分で足し引きしていいということです。

ステップ6｜数字を「1日の客数」に翻訳する

集めた数字は、最後に必ず客数に直します。ここをやらないと、シートは眺めて終わりの資料になります。

やることは単純なかけ算です。

1日の想定客数＝ 1時間の通行量 × 営業時間 × 立ち寄り率

立ち寄り率（通った人のうち何％が入るか）は、開業前には正確には分かりません。分からないので、あえて低め・普通・高めの3通りを書きます。

ケース	立ち寄り率	1日の客数	月商（客単価×客数×営業日）
低め	%
普通	%
高め	%

そして判断は「低め」のケースで行います。低めの数字で家賃と生活費が払えるなら、その物件は検討する価値があります。高めのケースでしか成り立たない物件は、開業後に苦しくなりやすい。ここは金融機関の担当者も同じ見方をします。

よくある失敗3つ

1. 良い時間帯だけ数える 土曜の昼だけ数えて「すごい人通り」と判断してしまう。平日の夕方が本番の商売なら、その時間の数字がなければ判断できません。

2. 競合を業種名だけで探す カフェの競合はカフェだけではありません。コンビニのイートイン、パン屋、ファストフードも、お客さんの時間とお金を奪い合う相手です。「お客さんの財布から見て代わりになるもの」を競合に入れてください。

3. 数字を集めて終わりにする いちばん多い失敗がこれです。シートの⑨「判断メモ」に、良い点・不安な点・それでも決める理由を3行書く。ここまでやって、はじめて次の物件と比べられます。

まとめ｜1枚を3件分つくると、選べるようになる

商圏調査シートは、1件だけ作っても意味が薄いという点だけ覚えておいてください。3件分そろえて横に並べたとき、はじめて「B物件は家賃が高いが競合1軒あたりの人口が多い」といった比較ができます。

やることをもう一度並べます。

商圏の範囲を決める（来店手段から逆算）
e-Statで昼間人口と夜間人口を調べ、出典を書く
通行量を15分×4回、平日と土日で実測する
競合を数え、1軒あたりの人口に直す
低め・普通・高めの3通りで客数に翻訳する
判断メモを3行書く

慣れれば1物件あたり半日で終わります。調査会社に頼まなくても、この6ステップで「感覚で決める」状態からは確実に抜け出せます。

なお、そもそもどの業態が自分に向いているかが定まっていないと、シートの欄立て自体が決まりません。業態選びから整理したい方は、開業診断で方向性を確認してから商圏調査に進むと、無駄な物件見学を減らせます。

シートを書いてみて「この数字をどう読めばいいか分からない」となったときは、無料のLINE相談でそのまま画像を送っていただければ、編集部で一緒に見ます。判断はご自身で決めていただくのがいちばんですが、読み方の相談先として使ってください。